近几年，因土地集中出让，多个板块因楼市而逐渐被人熟知，丰台区的新宫区域就是其一。2015年两块高楼面价地块的出炉，更让新宫一步跃上高端项目聚集区的行列。近期，新宫板块各项目动作频繁，金融街天恒·公园懿府、中粮天恒·天悦壹号、泰禾·金府大院等项目均于近日推出了新品，产品形态较之前也都有所提升。此前，这三个项目售价都控制在8万元/平方米以内，这轮的新品价格，备受购房人关注。除这些高端项目外，丰台目前尚未进入销售阶段的两个共有产权房都位于新宫板块，也有望年内推出，上千套房源或一次性入市。新宫，真的热起来了。

新宫新品 皆主打大户型

上周末，位于新宫板块的泰禾·金府大院举行售楼处及园林示范区开放仪式，当天吸引超两千人到场参观。据销售人员透露，近期金府大院即将推出的是项目的平墅产品，建筑面积为150-175平方米的三至四居，具体时间和价格尚未确定。

《广厦时代》了解到，泰禾·金府大院所在地块是泰禾从华侨城手中接手而得，经过对市场的研究和项目整体的整改升级，泰禾决定在此地块引入其另一豪宅产品线“大院系”，成为继泰禾西府大院之后，泰禾在北京的又一座大院系产品。

在此之前，金府大院曾拿到过两次预售许可证，根据北京市住建委网站信息显示，这两次推出的房源大部分已经销售完毕，户型为117-155平方米的三居，还有少量的175平方米的三居户型，均价都在8万元/平方米以内。

新宫另一名盘，也是新宫板块最早开始销售的项目，金融街天恒·公园懿府也于近期举行了新品发布会。将推出该项目的楼王产品，132平方米的新品户型。此前该项目主力户型一直是85平方米的两居及115-127平方米的三居。

据项目相关负责人介绍，截至2018年5月，三年时间，公园懿府单盘已经实现了63亿元的销售额，目前前期销售的部分产品也已经正式交付，业主满意度也很高。

公园懿府的销售价格目前在新宫板块是最低的，目前项目对外报价为74000元/平方米。统计数据显示，5月公园懿府网签成交均价为71730元/平方米。

另一同属天恒旗下的中粮天恒·天悦壹号项目近期也推出了150平方米的四居户型。2017年首次入市的天悦壹号此前主打的138平方米的四居户型，一推出即受到市场关注。此次推出的150平方米的户型，在原有基础上进行了升级，四居做到了三套房设计，直接针对三代同堂的家庭需求。

虽然都定位在高端改善，但新宫板块的项目售价至今仍都在“8万元红线”以内。2015年，新宫两地块都以超过50000元/平方米楼面价出让时，业内曾有预测，未来新宫板块将成为10万+项目体量最大的片区，如今，谁会在新宫卖出第一个10万+，成为新宫板块未来最大的悬念。

交通配套已具备成高端居住区条件

与其他新兴板块不同，新宫板块与中心城区的距离，在地理意义上是最近的。如果选择自驾出行，从任何一个商业中心区到达新宫都十分方便。

驾车从南四环公益西桥向南，率先看到的就是大面积的绿色。沿槐房西路一路向南，即可看到槐房的万达广场。单纯从交通看，难以想象这竟然是一个近几年才受到关注的板块。

如果将新宫板块的交通条件放大至整个南四环看，区域有四环路、南苑路、德贤路、京开高速等多条主干道，地铁方面，目前已开通的地铁大兴线，其中大兴线穿越大兴整个核心区。另外，未来8号线南延将穿越南四环到达大兴瀛海站，而规划中的17号线南经四环到大兴亦庄新城。19号线二期，也将通往大兴。

如果你有去过地铁新宫站，站内空间即告诉你，这里未来绝对不是简单的一个地铁站。根据北京市发改委发布的“北京市城市轨道交通第二期建设规划(2015-2021)示意图”，地铁新宫站在2020年前后将达到罕见的五轨交汇，在运行的地铁4号线以及建设中的新机场线、19号线、L5号线、L6号线在新宫交汇。届时，从新宫乘坐公共交通到达城区每个角落都将非常方便。

除交通优势外，槐房区域拥有12大公园环抱，生态资源丰富。而槐房万达广场、荟聚购物中心、世界之花购物广场、凯德MALL及未来将落成的花乡奥莱这些都市商业配套都在新宫板块的辐射范围之内。

另外，板块周围也拥有完善的医疗配套，新天坛医院、北京航天总医院、广安门医院南区等多所三甲医院可以满足多代同堂家庭实时的医疗需求。

这些完善的配套，都将支撑新宫未来晋升为南四环重要的高端居住区。

二手房普遍偏老 难满足高端需求

作为一个新兴板块，新宫在上述三个项目入市前，十年几乎没有纯商品房项目的开发，因此区域二手房选择空间也比较有限。

《广厦时代》在链家网上查找发现，目前新宫板块勉强能算作次新房的二手房小区有两个，一个是面积比较大的南庭新苑，与天悦壹号和金府大院一街之隔。南庭新苑是经济适用房小区，分为南北两区，目前均价为49070元/平方米。但由于是经济适用房小区，目前在售的房源大多为不满两年的二类经济适用房（回迁房），所以交易税费比较高，即使是首套购房，也会有1%的契税、差额20%的个税和5.6%的增值税，3%的土地出让金。因此小区目前实际的售价在55000元/平方米左右。

另一次新小区是2005年入住的翠海明苑，同样包含商品房和回迁房，目前均价59000元/平方米左右，部分房源报价超过6万元/平方米。

由于是经济适用房小区，南庭新苑二手房普遍为小户型，最大的户型也只是80平方米左右的三居，而翠海明苑是六层无电梯的洋房，有一部分100平方米以上的户型，但在售房源较少，而且普遍位于首层或顶层。

以链家网上翠海明苑在售总价最高的一套房源为例，143平方米顶层带阁楼的三居，报价850万元。户型为南北通透的三居室，两个卫生间，实际使用面积较大，但由于开发时间较早，没有配备电梯，六层的层高对于有老人小孩的家庭略显不方便。

除了这两个规模较大的小区外，新宫板块还有多个二手房项目在售，但年代则更老，也都是中小户型，基本无150平方米以上的大户型产品。对于改善型需求的购房人，在新宫板块可能很难选择到如意的二手房产品。

但对于刚需购房人，新宫板块的二手房其实是个不错的选择，既可以享受到新宫板块方便的交通和高端项目入驻对区域环境带来的改善，同时又可以以相对低的价格入手首套房源，是目前五环内少有的首付可以在200万元以内的置业板块。

两共有产权房待售 35000元/平方米低价极具吸引力

除了在售的三个高端项目和老旧二手房外，新宫还有两个项目备受购房人期待。

今年年初，两宗丰台区花乡白盆窑村共有产权住房用地因竞价期内无人提交竞买申请而流拍，位于新宫的两个共有产权项目就成为丰台仅剩的两个尚未入市的共有产权项目。

这两个地块都位于丰台南苑乡的槐房村和新宫村，也就是新宫板块内。第一个地块是2017年5月25日中海保利天恒联合体竞得的丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-016等地块，该地块上的住宅将全部建设共有产权房，销售限价为35000元/平方米（含装修），据最新消息，该地块将供应近500套共有产权房。

另一个地块是由河南正商置业在2017年4月27日拿下的丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-005地块，销售限价同样是35000元/平方米，预计能提供近千套房源。

35000元/平方米的价格低于目前新宫板块任何一个二手房房源的售价，而根据北京最新的共有产权房政策，对共有产权房的建设标准做出了明确的规定，品质和配置相较新宫目前在售的二手房项目，肯定要优质不少。

另外，近期大热的限房价、竞地价，并包含70/90要求的地块，在新宫并没有分布，这也就意味着，在新宫想买小户型新盘，只有共有产权房可供选择。如果对新宫板块感兴趣，并具备共有产权购买资格的购房者可在近期重点关注新宫共有产权房的进展。

新宫板块项目一览

天恒金融街·公园懿府

地址：丰台槐房西路与西红门路交汇处

产品：115-132平方米三居

公园懿府由天恒集团与金融街控股联合打造，项目通过六大香水主题园林，营造的是一个度假式的体验，整个园区有70多种名贵的树种，绿化率达70%以上。园区还设置了500米的塑胶跑道、网球场、篮球场以及儿童娱乐场所，构筑了全家庭式的功能社区。

在公园懿府的新品发布会上，公园懿府及天悦壹号项目总经理欧洋表示，公园懿府用良好的业绩颠覆了北京楼市的版图，是南四环发展的先行者。项目打造的是三居改善型的产品，所有的户型南北通透，在产品打造的过程中构建了四重极致。2015年以及2016年的两次开盘，都实现了日销10亿的好战绩，到2018年5月，经历了3年多的时间，公园懿府项目实现了63个亿的销售。“我们就是用自己的这种热血、汗水和泪水以最好的产品力，为大家献上最好的产品。”

此前项目的主力户型，115平方米三居中，户型方正，采光好，主卧和客厅均朝南，真正做到全明通透。户型空间布局合理，干湿分离、动静分离，各分区互不打扰，适合家庭居住。目前项目即将推出132平方米楼王项目，在户型上进行全方位的升级，更加满足改善型购房者的需要。

泰禾·金府大院

地址：丰台南四环新宫地铁站南800米

产品：150-175平方米三至四居

泰禾金府大院是泰禾在北京的第二个大院系产品，依然是大院系产品一贯的顶豪配置和中式文化相融合。

6月2日，金府大院园林示范区首次开放，虽然产品具体形态尚未亮相，但示范区的配置即可看到泰禾对于金府大院赋予的期望。

从示范区整个动线布局来看，项目遵循了传统门庭进制礼序，打造出独有的“三进空间”。一进空间“御道瀛洲”，“御道”两侧列阵宫灯，“瀛洲”处设置由黄铜精铸而成的《江山万里图》照壁，两侧设有涌泉水景，彰显皇家气场。二进空间“山水清音”，从门前的汉白玉祥云地雕、小飞鸿汉白玉石桥到涵碧山房，处处体现泰禾深厚的造园功底。

三进空间“四水归堂”，两侧回廊环绕，中间清池内摆设有七星石，以中国传统园林透景、借景的设计手法，打造出移步异景的空间。

极具仪式感的五进五园五坊规划与泰禾西府大院九天阊阖门景遥相呼应，凸显大院系产品的一贯性。

在匠心打磨产品同时，项目还将配以泰禾独有的高端物业服务及“泰禾+”全生命周期服务，聚合泰禾商业、教育、医疗、文化、养老等多领域优质资源，从好房子到好服务，全面满足业主的多元化生活需求。

中粮天恒·天悦壹号

地址：丰台槐房西路新宫地铁站南800米

产品：150平方米四居

中粮天恒·天悦壹号由央企中粮、国企天恒共同打造，位于南四环槐房西路西侧，紧邻新宫地铁站，距离地铁4号线新宫站约500米，同时也临近京开高速、南中轴路、南四环等主要干道。景观设计上由梁志天等五位大师级设计师亲自参与天悦壹号的设计，从建筑到园林，再到室内设计，生活的方方面面体现到天悦壹号的独特。

中粮天恒天悦壹号预计近期将推出新品，150平方米的四居户型。此前该项目主推的为126-170平方米的改善户型，项目另有180-220平方米的院景叠拼产品。

在即将推出的150平方米的四居上，项目在原有138平方米经典四居上进行了升级，充分考虑到三代同堂居住的需要。通过产品的创新研磨，150平方米的四居室有效地控制了购房总价，并兼顾了舒适度，设置了三套房系统，双南向套房提高了舒适度，南向主卧套房衣帽间、卫生间一应俱全。卫生间也都是双窗明卫的设计，洗、厕、浴分离，空间更加明朗，功能使用可互不干扰，既方便亦健康。南向次卧套房也充分考虑老人生活习惯，配有独立卫生间与阔景阳台，贴心照料老人起居。北向次卧为二胎家庭考虑全面，两室根据需要可分可合，合可共同成长，学会分享与共处，分能独立成长，拥有自己生活空间。

这一户型的厨房也是一大亮点，项目打造时下最流行也最实用的U形厨房，可以设计为中西双厨，冷热烹饪分开，厨房与阳台相接，充分考虑到了生活的实用性。另外，与客厅同面宽的餐厅，可以摆放下8座圆桌，轻松实现三代同堂一桌用餐的场景。本版文/门庭婷